Aujourd’hui, je vous partage un nouvel article sur une question construction qui m’a été posée sur Instagram car je la trouve très intéressante. Vous trouverez sur mon blog quelques articles sur notre aventure construction ici, je vous conseille de lire les articles suivants: projet construction et recherche terrain ici, dépôt de permis de construire et choix du constructeur ici (je réponds d’ailleurs déjà à la question du comment nous avons choisi notre constructeur).

Bien évidemment la base d’un projet construction est de trouver un terrain, et selon les régions, les villes cela peut s’avérer facile ou compliqué. Nous avons construit notre maison il y a bientôt 2 ans et ce après 3 ans de recherche d’un terrain, pourtant nous vivons en province, dans une petite commune ça peut sembler très facile à trouver. Pendant toute cette durée, nous n’en avons pas visité beaucoup non plus, faute de disponibilité au point de vouloir parfois basculer en rénovation comme je le raconte ici dans un article ici.

Mais c’est quoi le bon terrain ? comment le trouver?

Je ne sais pas spécialement répondre à la question comment trouver un bon terrain ? comme je le dis souvent le moche de l’un est le beau de l’autre, le bon de l’un peut donc être le mauvais d’un autre, je vais donc dans cet article plutôt répondre à la question : comment avons nous choisi notre terrain actuel et pourquoi pas d’autres ? en comparant par exemple avec ceux que nous n’avons pas validé auparavant, ces critères sont les nôtres, ils peuvent être en adéquation avec les vôtres ou pas et peut être en cumulant les nôtres et ceux d’autres personnes vous pourriez faire une liste restreinte de ce que peut être un terrain idéal pour vous. Je précise aussi que dans notre cas, je ne souhaitais pas faire de compromis : acheter n’importe quel terrain juste pour « assouvir » l’envie de construire une maison neuve, même si l’idée de la rénovation ne m’emballait pas des masses, j’aurais pu faire ce compromis faute de terrain à construire qui correspondait à mes aspirations et si un projet rénovation m’avait plu. Bien évidemment selon les régions, les zones on peut être contraint à faire des compromis, on ne fait pas le malin en île de France comme on le ferait dans certaines provinces par exemple. Je vous liste ci dessous quelques critères que nous avons pris en compte pour choisir notre terrain :

Le Plan local d’urbanisme de la ville: Très très important, qu’est ce que la commune autorise ou non, vous pouvez la consulter en mairie pour vous assurer que votre terrain est bien constructible (oui on peut vous vendre un terrain comme l’étant et au moment de lancer les démarches la commune conteste, c’est le début des problèmes!, dans une autre commune je n’aurais pas pu positionner ma piscine là ou elle est, question de distance avec le voisinage, ma commune a une dérogation sous réserve de … les règles pour les clôtures, les matériaux, les styles de maisons etc… avant de passer à l’achat chez le notaire: à vérifier. Nous étions également passer avec le maître d’œuvre et le dessinateur très rapidement sur le terrain pour vérifier que l’implantation souhaitée était compatible avec le type de terrain avant que l’on se positionne auprès du vendeur pour que le terrain nous soit réservé.

La localisation et l’environnement: proximité des commerces, des écoles et possibilité que plus tard les enfants aillent à pied ou en bus à l’école, parcelle avec un mixte urbain / isolée tout évitant des vis-à-vis avec des immeubles, éviter des parcelles proches des monuments ou bâtiments classés  bâtiments de France comme les églises et se voir imposer des contraintes de constructions (couleur, toiture, matériaux à utiliser etc…), nous souhaitions une maison moderne avec un toit plat, couleur blanche et noire d’office. Pour l’environnement, nous avons fait attention aussi à l’environnement proche, je n’aime pas spécialement les maisons mitoyennes et je n’aurais pas aimé que la configuration du terrain ou de la future maison me l’impose, la distance potentielle avec le voisinage (j’aime les gens mais voilà quoi)

La superficie, la configuration et l’orientation du terrain: d’abord une taille moyenne pour pouvoir y positionner la maison, les stationnements et avoir un jardin convenable qui ne nous prenne pas trop de temps à entretenir. Ensuite la forme du terrain plutôt rectangulaire aussi était importante car nous avions une idée claire de la forme de la maison que nous souhaitons implanter et de la structure des pièces à l’intérieur. Enfin l’orientation du terrain, on fait ce que l’on peut mais nous souhaitions vraiment un terrain orienté Sud / Ouest (la meilleure) afin de bénéficier de l’ensoleillement au bon moment et bien profiter de la piscine, ce critère était important également pour la consommation énergétique grâce aux baies vitrées que nous souhaitions installer.

Se renseigner auprès des institutions etc… et le voisinage: nous étions les derniers à construire et n’avons signé l’achat du terrain qu’après le dépôt du permis de construire et la validation. Nous avons donc eu le temps de nous renseigner sur les projets potentiels dans la zone, nous avions consulté les dossiers de permis de construction des 2 voisins futurs voisins à gauche et à droite de la future maison pour savoir si tout collait niveau vis à vis, fenêtre etc…

Le prix de vente du terrain et les divers frais: un terrain en phase avec notre budget pour ne pas absorber le budget construction juste dans l’achat de celui ci, de préférence déjà viabilisé pour éviter les extras coûts ou des surprises. Nous nous sommes renseignés aussi sur les différents impôts et les diverses les taxes. La qualité du sol peut aussi influencer le prix du projet donc à vérifier, il vaut mieux payer une étude de sol que payer un terrain misérable! comme nous souhaitions également une piscine nous avons donc fait une étude de sol.

Pourquoi nous n’avons pas validé certains terrains?

Parmi les terrains que nous avions visité, il y avait un terrain de 700m2 dans la commune de Ploujean, de forme plutôt carrée dans une impasse très calme, sans véritable vis à vis, il aurait probablement fallu revoir la forme de la maison que nous souhaitions plutôt en L. Ce terrain était positionné en diagonale de la salle de fête de la commune , j’ai tout de suite imaginé le bruit et les potentielles personnes traînant aux alentours lors des divers évènements qui peuvent avoir lieu, ça m’a bloqué, on ne pouvait donc pas le valider.

Toujours dans la même commune, un autre terrain de 800 M2, bien isolé mais la problématique c’est que derrière il y avait un espèce de bâtiment hospitalier pour jeunes handicapés qui aurait à mon sens potentiellement une vue directe toute sur la maison même à l’étage, le second point bloquant mais qui finalement nous a fait renoncer c’est le chemin d’accès, ce terrain faisait partie d’un grand terrain unique familial avec une ancienne maison coté rue, la famille avait décidé de diviser le terrain en 3 parties puis de vendre les 2 nouveaux. Les 3 se succédaient et pour accéder aux 2 terrains vendables il aurait donc fallu passer devant la première maison en partant de la rue, puis la future seconde puis arrivée à la troisième, terrain qu’on souhaitait acheter, le constructeur avec qui nous discutions à l’époque nous avait expliqué qu(étant donné que le chemin d’accès serait commun, nous devrions payer une partie des impôts dessus et de plus il aurait failli l’entretenir à tour de rôle : alors comment dire? j’aime avoir des voisins mais j’ai tout de suite vu les conflits du type moi j’ai nettoyé c’est à vous ou vous ne le faites pas bien, faudrait refaire ou encore oui mais vous recevez des gens tard chez vous ils font du bruit, bref pas prête d’aller chez Julien Courbet débattre pour les problèmes de voisinage. Enfin, la maison ancienne était occupée par la maman des vendeurs et il y avait un chien qui aboyait à tout va, j’ai peur des chiens vous savez oh là là (ce n’est pas un débat).

Nous avons également sur Morlaix flashé sur un terrain de 1000m² mais qui était en bordure de voie ferrée, nous avons interrogé le voisinage sur les nuisances sonores, une personne âgée vivait juste à coté depuis 30 ans nous a confirmé qu’on entend le bruit même si dans cette zone le train est au ralenti et la configuration faisait que la terrasse sera coté voie ferrée, ce terrain est toujours disponible à ce jour, soit plus de 5 ans plus tard (bon ou mauvais signe?). Enfin l’avant dernier était très bien isolé, 1000m² un voisin futur potentiel proche mais dans une zone très arborée, proche d’une forêt je ne sais pas ce que ça aurait donné niveau entretien. C’était dans une petite commune entre Morlaix et Pleyber-christ aucun commerce ou aucune école à proximité enfin à 2/3 km de distance mais avec des routes non piétonnes, tout doit se faire en voiture et pour l’autonomie des enfants plus tard pas de passage de car scolaire etc…par exemple dans la zone, un peu compliqué.

Notre terrain actuel fait 638 m2, une surface suffisante pour avoir des places de stationnement, une terrasse, une pelouse, pas trop de proximité immédiate avec les voisins, pas de voisin en face (une forêt au loin), la possibilité de faire la maison comme nous l’avons imaginé (aucune concession faite car le PLU n’empêchait rien), dans notre budget, proche des commerces, des écoles (maternelle, collège et même lycée à pied), proche des établissements de santé etc.. Le seul problème / bémol qu’on pourrait lui reprocher et c’est d’ailleurs la seule remarque qui a été noté lors de ma dernière demande d’estimation immobilière, la proximité d’une rocade (bon on parle de rocade du village et non de paris), à certains horaires le midi ou vers 17h en semaine on entend un peu de bruit quand on est dans la rue mais ce point « noir » a aussi un avantage, l’accessibilité à tout, à nos trajets pour le travail et la voie express. Bref on ne peut pas tout avoir dans la vie mais nous avons eu le maximum je pense.

J’espère que cet article vous aidera dans le choix de votre futur terrain.

xoxo